Voor Houston, moeder van twee kinderen Raysall WigginsVoorzitter Donald Trump‘s harde optreden tegen institutionele huizenkopers is een zeer persoonlijke overwinning nadat ze twintig keer werd overboden door investeerders tijdens een slopende twee jaar durende zoektocht naar haar eerste huis.
“Ik moest door hel en hoog water, en ik heb niet het gevoel dat de gemiddelde Amerikaan dat allemaal zou moeten meemaken”, vertelt Wiggins. Makelaar.com®.
Hoewel uit een nieuw rapport van Realtor.com blijkt dat de koopactiviteit van bedrijven een steeds kleiner wordende voetafdruk heeft, slechts 1% van alle aankopen van eengezinswoningen in het hele land voor zijn rekening neemt en diep geclusterd is, kan de aanwezigheid van grootschalige investeerders overweldigend aanvoelen in specifieke buurten, omdat ze concurreren met individuele huizenkopers zoals Wiggins.
Realtor.com senior econoom Jake Krimmel benadrukt echter dat dit de uitzondering is en niet de regel.
Wiggins is naar voren gekomen als het publieke gezicht van Trumps anti-investeerdersbeleid en woonde de State of the Union-toespraak bij als gast van de president, die haar ervaring aanhaalde met het concurreren met – en herhaaldelijk verliezen van – institutionele beleggers.
“Ze plaatste biedingen op twintig huizen, en verloor al die biedingen aan gigantische beleggingsfirma’s die de inspectie omzeilden, al het geld betaalden en die huizen in huur omzetten, waarmee ze haar Amerikaanse droom wegnam”, zei Trump tijdens zijn recordbrekende twee uur durende toespraak. “Dit soort verhalen zijn de reden waarom ik vorige maand een uitvoerend bevel heb ondertekend om grote beleggingsondernemingen op Wall Street te verbieden duizenden eengezinswoningen op te kopen.”
David versus Goliath in Houston
Wiggins en haar makelaar, Vachael Starksbegon in 2021 met het zoeken naar huizen, waarbij ze hun zoektocht aanvankelijk concentreerden op de wijk Acres Homes in Houston, waar Wiggins op dat moment huurde en waar haar kinderen naar school gingen.
Starks zegt dat het budget van haar cliënt aanvankelijk 220.000 dollar bedroeg, maar toen ze steeds beter werd, werd Wiggins gedwongen haar bod op te trekken naar 250.000 dollar – en toch was dat niet genoeg omdat ze het op moest nemen tegen instellingen met grote zakken die nog tienduizenden dollars meer te besteden hadden.
In één geval zegt Wiggins dat ze maar liefst 38.000 dollar contant werd overboden, een marge die een gemiddelde hypotheekhouder ‘op zijn kop’ zou laten staan.
Na bijna zes maanden huis na huis te hebben verloren aan investeerders, keerde Wiggins gefrustreerd het huizenkoopproces de rug toe.
“Ik was depressief. Ik was van streek. Ik voelde me een mislukkeling”, zegt ze.
Terwijl Wiggins een stap terug deed, bleef haar agent ijverig de markt afspeuren naar betaalbare eigendommen, in de hoop eindelijk een overwinning te behalen.
“Het was erg ontmoedigend, want hier probeer je de Amerikaanse droom te verwezenlijken en diezelfde huizen waarop je hebt geboden, zijn omgezet in huurwoningen”, vertelt Starks aan Realtor.com.
Uiteindelijk werd Wiggins gedwongen haar favoriete gemeenschap van Acres Homes te verlaten, waardoor haar zoons van school moesten wisselen. In 2023 schakelde ze over op nieuwbouw, waardoor ze biedingsoorlogen kon vermijden en toegang kon krijgen tot hypotheekrentetarieven die onder de marktprijs lagen.
Wiggins moest echter een deeltijdbaan aannemen om het prijskaartje van $ 265.000 van haar huis met drie slaapkamers en twee badkamers te kunnen betalen.
Zowel Wiggins als Starks zeggen dat ze uit deze ervaring voortkwamen en de uitvoerende actie van Trump steunden, gericht op het blokkeren van institutionele investeerders.
“Ik zou graag zien dat het wet wordt, zodat het in steen kan worden gezet, zodat niemand anders hoeft mee te maken wat ik heb meegemaakt”, zegt Wiggins.
Starks wijst erop dat ze, hoewel ze Trump nooit politiek heeft gesteund, er een groot voorstander van is om zakelijke investeerders uit de eengezinswoningmarkten te weren.
“Ze verpesten de markt. Punt uit”, zegt ze.
De krimpende voetafdruk van institutionele beleggers
Uit de laatste analyse van eigendomsaktes uit 2000 blijkt dat grootschalige investeerders een steeds kleiner wordende rol spelen op de huizenmarkt, die grotendeels beperkt blijft tot de voorraadrijke Sun Belt-staten.
Institutionele beleggers – door onderzoekers van Realtor.com gedefinieerd als degenen die sinds 2015 meer dan 350 eengezinswoningen hebben verworven – waren goed voor slechts 1% van de totale omzet in de VS.
De 350-aankopenbenchmark is een sleutelbepaling in de 21st Century Road to Housing Act – een tweeledig hervormingspakket voor de woningbouw dat de Amerikaanse Senaat donderdag met 89 tegen 10 stemmen heeft aangenomen, waardoor het een stap dichter bij goedkeuring komt.
Het wetsvoorstel kent nog veel hindernissen. Het moet in overeenstemming worden gebracht met de House-versie voordat het naar het bureau van Trump kan worden gestuurd.
In Houston, de geboorteplaats van Wiggins, hebben Wall Street-kopers sinds 2015 ruim 41.000 eengezinswoningen gekocht, waarmee de metro van Texas op de derde plaats staat wat betreft de voetafdruk van investeerders.
Maar ondanks het ogenschijnlijk hoge aankoopvolume waren institutionele spelers goed voor slechts 2,7% van de totale omzet van de uitgestrekte metropool tussen 2015 en 2025. Specifiek op de beleggersmarkt waren zakelijke kopers goed voor 23% van de omzet, ongeveer de helft van het aandeel van de ‘mama en pop’-kopers – degenen met minder dan tien eigendommen in hun portefeuille.
Wat het onderzoek naar de huizenmarkt in Houston aan het licht brengt, is dat institutionele aankopen niet gelijkmatig verdeeld zijn en slechts beperkt geconcentreerd zijn in specifieke voorstedelijke enclaves, waarbij de top 10% van de postcodes van de metro voor beleggersactiviteiten ongeveer 40% van alle institutionele verkopen voor hun rekening neemt, aldus het rapport.
In de top vijf van gemeenschappen die het meest op investeerders zijn gericht, varieerde hun aandeel in de aankopen van eengezinswoningen van 3,6% tot 5,8%, wat aantoont dat individuele kopers nog steeds verantwoordelijk zijn voor de overgrote meerderheid van de sluitingen.
“Dit suggereert dat institutioneel kapitaal vooral met andere investeerders concurreert om een specifiek type voorraad, in plaats van de typische individuele huizenkoper op grote schaal te verdringen”, zegt Krimmel.
In de 50 grootste metropolen viel Memphis, Tennessee op als broeinest van mega-investeerders, maar zelfs daar werd sinds 2015 slechts 4,4% van de eengezinswoningen gekocht door institutionele spelers.
Over het geheel genomen laat het onderzoek naar eigendomsaktes op nationaal, staats- en grootstedelijk niveau zien dat tussen 2015 en 2025 moeder-en-pop-investeerders 53% van de landelijke beleggersactiviteit voor hun rekening namen, en daarmee naar voren kwamen als de dominante kracht.
Middelgrote en grote beleggers, gedefinieerd als beleggers met respectievelijk 10 tot 50 en 51 tot 10.000 aankopen, waren samen goed voor ongeveer 35% van de sluitingen van eengezinswoningen. Intussen bleven de institutionele beleggers ver achter, zij vertegenwoordigden slechts 12% van het beleggerssegment.
Zelfs op het hoogtepunt van hun activiteit in 2021 waren megakopers verantwoordelijk voor slechts 16% van alle beleggersaankopen.
Trumps optreden tegen mega-investeerders
Ondanks de afnemende rol van grootschalige kopers op de eengezinswoningenmarkt, ondertekende Trump eind januari een overeenkomst uitvoerend bevel het stellen van grenzen aan wat hij ‘grote Wall Street-investeerders’ noemde, die hij beschuldigde van het ‘verdringen van gezinnen’ uit het eigenwoningbezit.
Hoewel het beleid tegemoetkomt aan de zorgen dat zakelijke kopers traditionele huizenkopers buitenspel zetten en de betaalbaarheidscrisis verergeren, blijkt uit onderzoek van Realtor.com dat, gezien de minuscule voetafdruk van institutionele beleggers in het eengezinssegment, de algehele impact van het verbod van Trump wellicht weinig verandering zal brengen.
Ter context: de afgelopen tien jaar zijn er in de VS ruwweg 5,5 miljoen aankopen door beleggers gedaan, waarbij institutionele spelers slechts 400.000 gekochte huizen voor hun rekening namen. Ondertussen vonden er in dezelfde periode 58 miljoen sluitingen van niet-investeerders plaats.
Daarom weerspiegelt het uitvoeringsbesluit volgens Krimmel iets van een ‘verkeerde diagnose’ van de echte problemen die het eigenwoningbezit beperken: tientallen jaren van onderbouw waardoor de huizenmarkt een kritisch tekort aan aanbod heeft achtergelaten, hogere financieringskosten en bestemmingsplannen en regelgeving die de nieuwbouw blijven temperen.
“Deze structurele factoren bepalen de betaalbaarheid van woningen veel krachtiger dan de deelname van een relatief kleine en recentelijk krimpende klasse van institutionele kopers”, zegt de econoom.
Krimmel erkent dat hoewel de focus van beleidsmakers op Wall Street begrijpelijk is, gegeven het feit dat deze gigantische bedrijven anders opereren dan grote huisbazen en veel Amerikanen het gevoel geven buitenspel te staan, de gegevens een ander verhaal vertellen. Uiteindelijk ontberen zakelijke kopers de marktschaal om de voorraadniveaus of de betaalbaarheid van woningen aanzienlijk te veranderen.
De Sun Belt-markten trekken grote investeerders
Uit het rapport blijkt dat dit niet alleen op nationaal niveau waar is, maar ook op lokale markten met de hoogste concentraties kopers van mega-investeerders in het land, aangevoerd door Memphis, waar zij iets meer dan 4% van alle koopactiviteiten voor eengezinswoningen voor hun rekening namen.
Colorado Springs, CO, kende het op één na hoogste aandeel institutionele aankopen, met 4,3%, gevolgd door Charlotte, NC, met 4,2%.
Kijkend naar het aantal huizenaankopen door bedrijven, liep Dallas voorop met 66.000 eigendommen, gevolgd door Atlanta (58.000) en Houston (42.000).
Harrison Polski van Catēna-huizeneen luxe woningbouwer in Dallas, zegt dat de aantrekkingskracht van de stad op grote investeerders duidelijk is.
“De combinatie van nul inkomstenbelasting, een bedrijfsvriendelijk regelgevingsklimaat en kosten van levensonderhoud die een fractie bedragen van vergelijkbare kustmarkten, creëert een financiële vrijheid die niemand kan negeren”, vertelt hij aan Realtor.com.
Polsky zegt dat de toestroom van institutioneel kapitaal en ultrarijke individuele kopers naar de metro van Dallas een toch al onderbevooroordeelde markt comprimeert.
“Voor lokale kopers, vooral degenen die proberen in te breken in buurten als Park Cities of Preston Hollow, wordt de start- en landingsbaan korter, maar ernstiger onbestaande”, zegt hij. “Wat drie of vier jaar geleden haalbaar had kunnen zijn, is in veel gevallen buiten bereik geraakt.”
In een poging de impact van beleggers in perspectief te plaatsen, benadrukt Krimmel dat hun aandeel in de totale woningaankopen nog steeds in de lage eencijferige cijfers blijft.
Bovendien bevinden investeerdersmagneten zoals Memphis en Colorado Springs zich in de Sun Belt, waar het aanbod de afgelopen jaren is toegenomen.
Aan de andere kant is er in dure kustmetrosteden als New York City en San Diego vrijwel geen activiteit van institutionele beleggers – deels als gevolg van de robuuste bescherming van huurders of huurstabilisatiewetten – wat betekent dat de beperkingen van de regering-Trump weinig echte impact zouden hebben op het aanbodniveau en de betaalbaarheid.
Het is belangrijk op te merken dat de institutionele beleggingsactiviteit fluctueert op basis van rentetarieven en huizenprijzen. Hoewel megakopers zich de laatste tijd hebben teruggetrokken vanwege de hogere financieringskosten, staan ze bekend om hun innovatie en het vinden van mazen in de regelgeving.
